IL BALCONE IN CONDOMINIO: SPESE E COMPORTAMENTO

La suddivisione delle spese per la sistemazione dei balconi in condominio ovvero il comportamento che i condomini debbono osservare per l’utilizzo del balcone sono da sempre argomenti capaci di fomentare, in sede assembleare ma non solo, contrasti a dir poco accesi. E tuttavia, laddove si considerino le pronunce costanti e consolidate della Cassazione civile (tra le altre, e più recenti, Cass. Civ. n. 14576/2004 e n. 15913/2007), l’argomento appare sufficientemente definito. Vediamo perché.

La Cassazione distingue principalmente tra due tipi di balconi: quelli aggettanti e quelli ad incasso.

I balconi aggettanti son quelli che sporgono rispetto al corpo del condominio, cui sono parzialmente collegati e di cui costituiscono un prolungamento. Questo tipo di balconi appartiene in via esclusiva al proprietario dell’appartamento cui risultano collegati. In tal caso le spese di sistemazione della soletta (parte inferiore), della pavimentazione (parte superiore) e della sua parte frontale in genere spettano esclusivamente al proprietario. Con una sola eccezione: se i rivestimenti del balcone, ovvero gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, si inseriscono nel prospetto dell’intero edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (si parla, sia chiaro, di situazioni estetiche di particolare pregio), allora tali elementi acquistano natura di “beni comuni” a tutti i condomini, e tra i medesimi (in base alle tabelle millesimali) debbono quindi suddividersi le spese di sistemazione.

Dato che i balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento cui risultano collegati, ne consegue che il proprietario occupante il balcone inferiore non potrà attaccare al balcone a lui soprastante tende da sole, lampade illuminanti, piante rampicanti e via dicendo: per poterlo fare dovrà, necessariamente, ottenere il consenso del proprietario del balcone soprastante.

I balconi incassati sono invece quelli che non sporgono rispetto al corpo dell’edificio, risultandone quindi inglobati. Qui la situazione è molto più complessa e molto meno definita, atteso che molti e differenti sono i tipi di balconi riconducibili alla tipologia in parola. Si tratta, in generale, di manufatti che, rispetto all’intero edificio, svolgono contemporaneamente funzione di separazione, copertura e sostegno. In tal caso si verifica comunque una situazione di compossesso del balcone tra proprietario dell’appartamento soprastante e di quello sosttostante: ne consegue che, in genere, ai medesimi spetta, in parti uguali, la suddivisione delle spese di manutenzione e di ricostruzione del balcone (certa è tale soluzione con riguardo alle solette mentre per la pavimentazione, usualmente, la spesa viene riferita al proprietario dell’appartamento cui il balcone accede). Le spese di parapetto del balcone (sia esso in muratura o meno) debbono essere suddivise tra tutti i condomini, dovendosi considerare tale manufatto come parte della facciata dell’edificio.

Per quanto attiene alle parti del balcone di particolare pregio estetico, valgono, anche per i balconi ad incasso, le considerazioni sopra esposte con riferimento ai balconi aggettanti. Nel caso dei balconi ad incasso il proprietario dell’appartamento cui il balcone risulta collegato, potrà, senza il consenso del condomino che utilizza il balcone superiore, attaccare alla soletta una tenda da sole, una lampada illuminante, delle piante rampicanti e quant’altro.

Rubrica a cura dell’avv. Stefano Savoldelli del foro di Bergamo

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